⚡「日本人も対象」って知ってた？
2025年12月16日、法務省から驚きの発表がありました。
不動産を買ったり相続したりするとき、「国籍」の届け出が義務化されるというのです。
「え、外国人だけの話でしょ？」と思った人、ちょっと待ってください。
実はこの制度、日本人も全員対象なんです。
いつから始まるのか、なぜ今このタイミングなのか、自分の国籍情報は公開されてしまうのか…。
気になるポイントを、わかりやすく解説していきます。
📋 この記事でわかること
【結論】不動産登記で「国籍」の届け出が義務化！いつから始まる？
📌 結論：令和8年度（2026年度）中に施行予定
土地や建物を取得する際、登記の申請書に国籍を記入し、パスポートなどで証明する仕組みが導入されます。
日本経済新聞の報道によると、2025年12月16日に平口洋法務大臣が記者会見でこの方針を発表しました。
具体的には、不動産登記規則という省令を改正する形で進められます。
⚠️ 重要ポイント：日本人も外国人も関係なく全員が対象
「外国人規制」のような印象を持つかもしれませんが、実際には日本国籍の人も同じように国籍を届け出る必要があります。
対象となるのは、売買や相続、贈与などで新たに不動産を取得するケース。
すでに登記済みの不動産については、遡って届け出を求められることはありません。ただし、希望すれば国籍を申し出ることも可能です。
では、なぜ今このタイミングで国籍の届け出が必要になったのでしょうか？その背景には、近年問題視されてきた「ある現象」があります。
なぜ今？国籍義務化の背景にある「外国人マンション爆買い」問題
📌 結論：外国人による不動産取得の実態が把握できていなかったから
高市早苗首相が2025年11月に関係閣僚に指示したことで、制度化が一気に加速しました。
首相官邸の発表によると、高市首相は「一部の外国人による違法行為やルールからの逸脱に対し、国民の皆様が不安や不公平を感じる状況が生じている」と述べています。
背景にあるのが、都市部を中心としたマンション価格の高騰です。
📊 東京23区の新築マンション平均価格は、2年連続で1億円を超えている状態
この価格上昇の一因として、外国人投資家による「爆買い」が指摘されてきました。
特に注目されているのが中国人富裕層の動き。
💡 実は中国では土地の私有が認められていないという事実があります。中国で住宅を買っても、土地の使用権は原則70年に限られています。
一方、日本では外国人でも土地を永久に所有できます。この違いが、中国人富裕層が日本の不動産に熱心な理由の一つなんです。
ところが、現行の登記制度では所有者の「氏名」と「住所」は記録されるものの、「国籍」は記載されません。
つまり、登記簿を見ても、その不動産の持ち主が日本人なのか外国人なのかわからない状態だったわけです。
国土交通省が2025年に初めて実施した調査では、東京23区における海外居住者の新築マンション取得率は約3.5%でした。
ただ、この数字は「海外居住者」に限った話で、日本在住の外国人を含めた実態は把握しきれていないのが現状です。
こうした「見えない部分」を可視化するために、今回の国籍義務化が導入されることになりました。では、具体的にどんな手続きが必要になるのでしょうか？
日本人も対象！具体的に何が変わる？必要書類は？
📌 結論：登記申請書に国籍記入欄が新設され、パスポートや住民票などの証明書類の提出が必要に
日本人も外国人も、同じ手続きが求められます。
📝 変更点
- 登記申請書に「国籍」の記入欄を新設
- 国籍を証明する書類（パスポート、住民票など）の提出が必要
- 日本人・外国人を問わず全員が対象
📋 対象となる手続き
- 売買による所有権移転登記
- 相続による所有権移転登記
- 新築住宅の所有権保存登記
- 贈与による所有権移転登記
💡 実は、2024年4月から外国人が不動産を登記する際にはローマ字氏名の併記がすでに義務化されています。
法務省の公式ページによると、これは外国人の本人確認を容易にするための措置でした。カタカナ表記だけでは、パスポートの名前と一致しているか確認が難しかったためです。
今回の国籍義務化は、こうした流れの延長線上にある改正と言えます。
ただ、ここで気になるのがプライバシーの問題。「自分の国籍が誰にでも見られてしまうのでは？」と心配する人もいるかもしれません。
国籍情報は公開される？プライバシーの扱いを解説
📌 結論：国籍情報は「内部情報」扱いで、登記簿には記載されない
安心してください。つまり、登記簿謄本を取っても、そこに国籍は載っていないということです。
産経新聞の報道によると、把握した国籍情報は法務局の内部データとして管理され、公開の登記簿には掲載しない方針です。
🔍 「公開はしないけど、把握はする」という絶妙なバランス
将来的には、デジタル庁が2027年度以降に整備を予定している「不動産ベース・レジストリ」というデータベースに、国籍情報を集約することが検討されています。
これは土地所有者の情報を一元管理するシステムで、行政機関が必要に応じてアクセスできるようになる見込みです。
ただし、一般の人がこのデータベースを自由に閲覧できるわけではありません。あくまで行政目的での活用が想定されています。
では、「国籍なんて届け出たくない」と拒否したらどうなるのでしょうか？
罰則はある？届け出を拒否したらどうなる？
📌 結論：罰則は設けられていない
意外かもしれませんが、国籍を届け出なかったからといって、罰金を取られたり、登記ができなくなったりすることはありません。
ただし、ここにはちょっとした「からくり」があります。
⚠️ 登記申請には、パスポートや住民票といった本人確認書類の提出が必要です。これらの書類には当然、国籍が記載されています。
つまり、申請書の国籍欄への記入を拒否しても、提出書類から国籍は把握できてしまうわけです。
報道によると、記入を拒否した場合でも、法務局の登記官が書類をもとに国籍を記入することが想定されています。
「罰則なし」と聞くと緩い制度のように感じるかもしれませんが、実質的には国籍情報を把握される仕組みになっています。
ここまで読んで、「結局、外国人は不動産を買えなくなるの？」と思った人もいるかもしれません。実は、この制度は「規制」とは全く違うものなんです。
外国人は不動産を買えなくなる？規制との違いを解説
📌 結論：「購入制限」ではなく「実態把握」が目的。外国人の不動産購入は今後も可能
大事なポイントなので強調しておきます。
🌍 実は、日本は世界的に見ても外国人の不動産購入規制がほとんどない国なんです。
🌐 他国との比較
- オーストラリア：2025年4月から、外国人の投資目的による中古住宅の購入が2年間禁止
- カナダ：外国人の住宅購入に制限あり
- 韓国：外国人の不動産購入に許可制度あり
それに比べて日本は、国籍や在留資格に関係なく、誰でも土地や建物を自由に売買できます。所有権に期限もなく、永久に持ち続けることができます。
今回の制度改正後も、この基本的な枠組みは変わりません。変わるのは「誰が持っているか、国が把握できるようになる」という点だけです。
もちろん、将来的に何らかの規制が導入される可能性はゼロではありません。ただ、現時点では具体的な購入制限は検討されていないというのが実情です。
最後に、今後のスケジュールを確認しておきましょう。
今後のスケジュールとパブリックコメント
法務省が示しているスケジュールは以下のとおりです。
📅 施行までのスケジュール
- 2025年12月下旬：パブリックコメント（意見公募）開始
- 2025年度内：省令改正を公布
- 令和8年度（2026年度）中：施行
パブリックコメントとは、国民が法令改正案に対して意見を提出できる制度のこと。この制度に対して何か思うことがあれば、意見を届けるチャンスがあるということです。
施行後は、日本経済新聞の報道によると、集約された国籍情報は2027年度以降に整備予定の「不動産ベース・レジストリ」で一元管理される見通しです。
平口法務大臣は会見で「引き続きスピード感を持って検討を進める。把握した情報の連携の仕組みも引き続き検討する」と述べており、今後さらに制度が拡充される可能性もあります。
まとめ
今回の「不動産登記における国籍義務化」について、ポイントを整理します。
✅ 押さえておくべきポイント
- 令和8年度（2026年度）中に施行予定
- 日本人も外国人も全員が対象
- 登記申請書に国籍記入欄が新設され、パスポート等での証明が必要
- 国籍情報は登記簿には載らない（内部情報扱い）
- 罰則はないが、実質的に把握される仕組み
- 購入制限ではなく実態把握が目的
今後、不動産を購入したり相続したりする予定のある人は、この制度の動向をチェックしておくとよいでしょう。
パブリックコメントも予定されているので、制度に意見がある場合は参加してみてください。
よくある質問（FAQ）
Q. 不動産登記の国籍義務化はいつから始まりますか？
A. 令和8年度（2026年度）中に施行予定です。2025年12月下旬にパブリックコメントが実施され、年度内に省令改正が公布される見通しです。
Q. 日本人も国籍の届け出が必要ですか？
A. はい、日本人も対象です。外国人だけでなく、不動産を取得するすべての人が国籍を届け出る必要があります。
Q. 届け出た国籍情報は公開されますか？
A. いいえ、公開されません。国籍情報は「内部情報」として扱われ、一般公開される登記簿には記載されない方針です。
Q. 国籍を届け出なかった場合、罰則はありますか？
A. 罰則は設けられていません。ただし、パスポートなどの本人確認書類から国籍は把握されるため、実質的に情報は記録されます。
Q. この制度で外国人は不動産を買えなくなりますか？
A. いいえ、購入制限ではありません。この制度は実態把握が目的であり、外国人の不動産購入自体は今後も可能です。
参考文献
- 日本経済新聞 - 個人の不動産取得、登記時に国籍提出を義務化 26年度に運用開始
- 産経新聞（Yahoo!ニュース） - 不動産所有者の国籍把握へ 新規の登記申請で記入
- 首相官邸 - 外国人の受入れ・秩序ある共生社会実現に関する関係閣僚会議
- 法務省 - 令和６年４月１日以降にする所有権に関する登記の申請について
